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| 이 책은 상가 점포의 임대, 분양, 구매 절차를 비롯 권리금 계산, 상가번영회와 동종업종 금지행위, 상가건물임대차보호법 등 상가 점포 투자자들이 투자수익의 극대화를 위해 반드시 알아야 할 사항들을 초보자들도 쉽게 이해하고 실전에서 활용할 수 있도록 자세히 안내한다. |
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고수익 올리기 위한 실전 상가점포 투자전략!
상가 점포는 재테크에 관심 있는 사람들이면 누구나 한번쯤 꿈꾸는 주요 투자대상 가운데 하나이다. 특히 최근에는 상가 점포 투자가 노후를 대비한 재테크 수단으로 크게 주목받고 있다. 그러나 상가투자는 법률적으로 투자자 보호가 아직은 미흡한 상태이고, 고수익 고위험이 공존하는 만큼 투자하기 전에 꼼꼼한 정보수집과 분석이 필요하다.
전문가들은 향후 상가 점포 투자시장은 지역별, 상품별로 양극화 현상이 뚜렷할 것으로 예측하고 있다. 즉 풍부한 배후 세대와 좋은 입지 여건을 갖춘 택지지구 상가의 경우 비교적 안정적인 고정수익은 물론 상권 완성 및 활성화 등에 따른 시세차익 등을 기대할 수 있지만, 그 이외의 지역은 경기불황, 대형 할인점 입점, 각종 부동산 정책, 선거 등 외부 요인에 쉽게 흔들릴 가능성이 높다는 점에서 투자자들이 신중을 기할 필요가 있다는 것이다.
그러나 부동산 재테크, 특히 상가나 사무실, 점포 투자에 관심 있는 투자자들의 열기에 비해 상대적으로 투자의 기본원칙이나 테크닉을 제대로 아는 사람들은 의외로 많지 않은 편이다. 실제로 의욕만 앞세워 이 시장에 뛰어들었다가 큰 손해만 보고 물러나는 투자자들을 주변에서 흔히 볼 수 있다.
이 책은 저자가 ‘부동산 재테크의 꽃’이라고 명명한 ‘상가 점포 투자’의 기본원칙과 주요 투자테크닉을 초보자들도 쉽게 이해할 수 있게 풀어쓴 것이다.
특히 임대인이냐 임차인(전대인의 경우도 포함)이냐에 따라 다를 수밖에 없는 투자전략을 각각 나누어 소개할 뿐 아니라 분양상가 상가번영회의 메커니즘과 장단점, 동종업종 금지행위 등을 다룬다. 또 상가임대차에서 빠뜨릴 수 없는 ‘권리금’에 대한 사항을 철저하게 분석하여 권리금 때문에 울고 웃는 초보투자자들의 답답함을 풀어준다.
그 외에도 상가를 사고팔 때 반드시 유의해야 할 사항과 상가관리 문제, 그리고 상가건물임대차보호법에 대한 상세한 해설을 곁들임으로써 이 책 한권으로 상가 점포 투자에 관한 궁금증은 해결할 수 있도록 엮었다.
한편 해외부동산투자 자유화 조치로 해외부동산 구입에 대한 열기가 높았던 2006년에 이어 2007년 들어 투자한도를 300만 달러(기존 100만 달러)로 확대 예정이라는 정부 방침이 보도되면서 그 열기가 더욱 달아오를 전망인 가운데 저자는 부록에 실은 <해외부동산투자 기사 해설>에서 해외부동산투자가 지니는 위험성을 조심스럽게 경고하고 있다.
*이 책의 주요 내용
1장에서는 재테크 수단으로서 상가투자가 지니는 장점과 초보자들이 무난히 투자할 만한 투자위치, 월세이율과 임대수익 계산하는 방법을 소개한다.
2장에서는 권리금이 생성되는 원리와 적정한 권리금을 산정하는 방법을 설명한다. 또 판례와 광고를 역이용한 권리금의 이해, 바닥권리금과 ‘그냥 ’ 권리금의 차이와 동종업종을 금지하는 상가의 권리금 매매, 임차인들의 지나친 권리금 산정에 임대인이 대처하는 방법을 제시한다.
3장에서는 상가를 사고팔 때 최대의 수익을 올리기 위한 전략을 소개한다. 예를 들어 앞으로 상가를 사려는 사람들의 경우 주5일제 생활패턴과 주말상권에 유의할 것을 당부한다. 또 상가냐 사무실이냐에 따라 강남에 투자할 것인가, 강북에 투자할 것인가를 결정해야 한다는 점, 중개업소만을 전적으로 믿고 투자해서는 안 된다는 점 등을 주지시킨다.
4장에서는 임대사업자의 입장에서 돈 되는 임대사업과 돈이 되지 않는 임대사업을 구별하는 방법, 적절한 임대료 산정방법, 골칫거리 임차인을 다루는 방법 등을 소개한다. 한편 분양상가의 경우 상가번영회가 지니는 특수한 성격과 그 활동의 장단점을 적나라하게 파헤치며, 임대인이 상가건물임대차보호법을 효과적으로 활용하는 방법을 소개한다.
<차 례>
<1장 상가 · 사무실 투자와 임대차>
초보자는 역세권 상가가 좋다
100만원의 1년 은행이자로 할 수 있는 것은
상가투자 수익률 제대로 계산해야 손해가 없다
상가의 본질은 무엇인가
월세이율과 임대수익 꼼꼼하게 따져보기
<2장 권리금의 A에서 Z까지>
권리금에 대해 제대로 알자
판례를 통한 권리금의 이해
권리금 계산법
광고를 잘 활용하면 진짜 권리금이 보인다
바닥권리금과 ‘그냥’ 권리금의 차이
권리금이 붙은 상가는 좋은 물건인가
동종업종을 금지하는 상가와 권리금 매매
권리금과 상가의 매매
지나친 권리금에 대한 임대인의 대처 방법
<3장 상가를 사는 법 파는 법>
주5일 근무제와 주말 상권
상가·사무실 매매차익 노리는 투자
상가를 구입하는 방법
중개업소를 통해 상가 분양을 받으면 안전한가
상가분양에서 1,000만원 절약하는 법
상가·사무실은 분양면적, 아파트는 전용면적
주차빌딩상가는 주변 시세보다 10% 이상 싸야 한다
상가를 팔 때 명심할 점
<4장 임대사업과 상가 관리>
누가 관리하는가
모든 번영회가 나쁜가
동종업종을 금지하는 번영회와 상가의 경쟁력
지정된 업종을 공증하면 어떻게 되는가
동종업종 금지와 관련된 판례
골칫거리 임차인 해결책
임대료는 어떻게 올리는가
돈 되는 임대사업, 돈 안 되는 임대사업
상가건물임대차보호법과 임대인
<부록>
상가건물임대차보호법 해설·시행령
해외부동산투자 관련 기사와 해설
<지은이 소개>
지은이 전철은 서울대 대학원 졸업(경영학 석사) 후 장은증권 조사부(선물·주식 시황)에 근무했으며, KBS 라디오와 케이블TV 채널28에서 생활 재테크 프로그램의 고정 해설을 맡기도 했다. 증권분석사, 공인중개사 자격을 가지고 있으며, 한국감정원 컨설턴트 과정 강사, 능률협회 부동산재테크 강사, 국제금융연수원 투자상담 강사, 중앙대학교 투자상담사 강사, 매경 부동산대학 중개실무 강사로 활동했고, 삼일회계법인 BIZ 스쿨과 백화점 문화센터 등에서도 강의했다. 현재는 증권분석사와 재테크 관련 저술가로 활동하고 있다.
저서로 <재개발 재건축 어떻게 할까요?> <증권투자전략>〈채권투자 해설〉〈단타는 주식선물·옵션이 최고다〉<경제기사 속에는 뭔가 비결이 있다〉<초보자가 가장 알고 싶은 실전 부동산경매 입문> 등이 있다.
<본문 맛보기>
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‘그냥’ 권리금은 말 그대로 일반적인 권리금의 형태로서 임차인 간에 주고받는 권리금이다. 바닥권리금은 실무에서 흔히 ‘바닥피(바닥P)'로 불리는 권리금의 한 종류로, 상가가 비어 있는 상태에서 주는 권리금을 말한다. 바닥권리금은 신규로 분양하는 상가에서 주로 나타나며, 이것을 중개업자나 분양업자 등이 나눠 갖는 경우가 많다. (68쪽)
***
역세권 상가는 이미 영업을 하고 있는 기존 상가가 안전하다. 반면에 ‘단지 내 상가’는 신규 상규인 경우에도 위험성이 크지 않으므로, 분양상가로서 임차료를 현 시세대로 받을 수 있는 곳이 유리할 것이다. 그러나 일반적인 기존 상가의 경우에는 임차료를 현 시세대로 받고 있는 곳인지, 그렇지 않은 곳인지를 분명히 확인한 연후에 이를 매매가격에 반영하도록 하여야 한다. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 대해서는 임차료가 현재의 시세보다 크게 낮은 경우에도 4~5년간은 올릴 수 없다고 보아야 하기 때문이다. (106쪽)
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이들 테마상가의 번영회가 입주자 선정에 간여하는 것은 경쟁력이 있는 상인을 유치하기 위한 것이다. 왜냐하면 테마상가는 같은 임차인끼리의 경쟁보다도 다른 상권과의 경쟁이 훨씬 중요하기 때문이다. 우수한 상인을 입주시키지 못할 경우 고객은 그 건물을 다시 찾지 않을 수 있다. (161쪽)
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